Pa wersi all Cymru eu dysgu o fodel tai cymdeithasol dros 60% Vienna?

Sut mae Vienna yn arwain y ffordd mewn tai cymdeithasol?

Vienna sydd â rhaglen tai cymdeithasol fwyaf uchelgeisiol y byd (hyd yma), a ddechreuodd yn y 1920au cynnar ac sy’n dal i ddarparu hyd at 7,000 o unedau tai cymdeithasol bob blwyddyn.

Heddiw mae 62% o boblogaeth Vienna yn byw mewn:

• 230,000 o unedau tai cyhoeddus bwrdeistrefol, a gafodd eu hadeiladu ac a gaiff eu cynnal a’u cadw gan ddinas Vienna;

• Neu 220,000 o unedau tai cymdeithasol sy’n derbyn cymhorthdal, a gafodd eu hadeiladu ac sy’n eiddo datblygwyr dim-ar-elw ac a gaiff eu cynnal a chadw ganddynt, gyda dinas Vienna yn rhoi cymorthdal at gostau adeiladu, gan ddarparu tir cost isel ar gyfer y rhan fwyaf o dai ac yn cefnogi tenantiaid gyda grantiau unigol os oes angen.
  

Yn gyffredinol, mae dros 75% o holl bobl Vienna yn byw mewn unedau rhent: dim ond 5% o’r unedau hyn sydd ar rent y farchnad rydd. Mae’r gweddill yn dai bwrdeistrefol, tai cymdeithasol neu dai ar rent a reoleiddir (mewn perchnogaeth breifat ond yn cael eu rheoleiddio drwy gap ar gostau rhent). Mae unedau perchenfeddianwyr tua 25% o’r holl stoc tai.

Sut mae Vienna yn cadw’r sefyllfa hon a beth yw ei heriau mwyaf?

Mae’r allwedd i lwyddiant Vienna yn dechrau gydag ymroddiad hirdymor y ddinas i dai fforddiadwy fel gwerth gwleidyddol, ac mae’n darged a gaiff ei rannu ar draws gwleidyddiaeth.

Mae gan y ddinas hefyd bolisi tir gweithredol: mae’n adeiladu cronfeydd tir drwy brynu ardaloedd tebyg i dir amaethyddol, hen dir llwyd, cyn ardaloedd milwrol a hefyd yn ailddefnyddio tir bwrdeistrefol tebyg i hen ardaloedd ysbyty a meysydd awyr, ac wedyn yn eu haddasu i fod yn ardaloedd trefol.

Mae hefyd yn ychwanegu prosiectau llai o dai ar gymhorthdal i lenwi rhannau poblog y ddinas. Fodd bynnag, daeth y newid mwyaf sydd wedi cefnogi tai cymdeithasol yn 2019, pan gymeradwyodd cyngor y ddinas bolisi tir newydd yn cyflwyno categori parth ar gyfer tai ar gymhorthdal. Mae’r categori hwn yn dod i rym yn awtomatig cyn gynted â bod datblygiad yn cyrraedd 150 uned tai, ac mae’n nodi fod yn rhaid i ddau draean o’r unedau hyn fod yn dai cymdeithasol.

Fel rhan o hyn, bydd yn rhaid i ddatblygwyr gydweithio gyda datblygwyr tai cymdeithasol neu ganfod cangen tai cymdeithasol i fod yn gymwys am newid categori defnydd tir a/neu barthu angenrheidiol. Gall datblygwyr negodi a gostwng y canran o dai cymdeithasol i lawr i o leiaf 50% ynghyd ag un uned, os gwnânt gyfraniadau eraill er y budd cyffredinol, tebyg i adeiladu ysgol, ariannu parc, adeiladu teras to gwyrdd sydd yn hygyrch i’r cyhoedd ac yn y blaen. Bu cyllid hefyd yn allweddol: mae’r ddinas yn buddsoddi tua €530 miliwn yn flynyddol mewn cymhorthdal tai cymdeithasol ar gyfer adeiladu ac adnewyddu.

Yn ogystal â Chronfa Tai Vienna (asiantaeth y mae dinas Vienna yn berchen arni sy’n rheoli cymorthdaliadau ar gyfer tir a thai|), mae’r ddinas hefyd yn tendro ar gyfer timau o gynllunwyr, penseiri, gweithwyr cymdeithasol, cynllunwyr dinesig, daearyddwyr, penseiri tirwedd a mwy bob pum mlynedd i gynnal prosiectau sylweddol.

Mae timau llwyddiannus wedyn yn arwain ar brosesau ailwampio ardal graddfa fawr, adeiladu rhannau trefol, monitro ansawdd, cynnwys cymunedau lleol a chynnal nifer o brosiectau hanfodol.

Pa wersi y gallai Cymru a gwledydd eraill eu dysgu o ymagwedd Vienna at dai cymdeithasol?

Mae’n bwysig cofio y gall tai cymdeithasol bob amser fod yn stori lwyddiant. Ond mae’r ffactorau hyn yn hanfodol i gynnydd tai cymdeithasol unrhyw ddinas:

• Targedu teuluoedd incwm canol - mae gan 75% o boblogaeth Vienna hawl i dai cymdeithasol, mae’r terfynau incwm ar gyfer cymhwyso yn uwch na’r cyfartaledd.

• Ei seilio ar gymysgedd cadarn a hyblyg o gymorthdaliadau – mae model Vienna yn darparu tir fforddiadwy ynghyd â chymorthdaliadau adeiladau ar wedd benthyciadau llog isel hirdymor, sydd yn ymarferol yn dychwelyd i gronfa gylchol. Mae hyn wrth ochr grantiau unigol ar gyfer tenantiaid sy’n dal i fod angen cymorth ychwanegol, er enghraifft gyda rhenti.

• Dylai prisiau rhent adlewyrchu gwir gostau tir ac adeiladu – ac nid incwm y tenant, a all wneud cais am grant os oes angen. Yn y ffordd hon mae tai cymdeithasol yn dod ac yn parhau’n gynaliadwy yn economaidd; nid yw’r ddinas yn cymysgu’r gyllideb tai gyda’r gyllideb lles cymdeithasol. Ac mae’r ddinas yn cynnal tryloywder i bawb – mae tenantiaid yn gwybod ar unrhyw amser faint y dylent fod yn ei dalu, os ydynt yn cael eu cefnogi gan y system llesiant, sut y cânt eu cefnogi, a faint o gefnogaeth y maent yn ei gael. Mae hyn yn arwain at i denantiaid fod yn eithriadol o ddibynadwy, yn wahanol i systemau sy’n gysylltiedig gydag incwm tenantiaid sy’n cynhyrchu canran eithriadol uchel o ôl-ddyledion.

• Ond y wers bwysicaf oll yw: mae’r cyfan yn dechrau gyda’r cam cyntaf. Dechreuodd Vienna hyn ar ddechrau’r 1920au ar gyllideb fach, gyda llawer o uchelgais a’r ewyllys i weithredu. Mae hyn yn dal i fod yn gymwys bobman yn y byd pan wynebir heriau sy’n cynyddu’n gyflym.

Beth yw’r rhwystrau mwyaf a welwch yn aml mewn tai cymdeithasol? A beth yw eich barn ar sut y gallai Cymru fynd i’r afael â’i rhwystrau?

Mewn llawer o achosion mae’r cyfan yn dechrau gyda phrisiau tai drud, sy’n cynyddu neu hyd yn oed yn codi i’r entrychion. Felly mae mynd i’r afael â’r her hon yn golygu dechrau ar bolisi gweithredol, blaengar a beiddgar ar dai, gan gynnwys yr holl randdeiliaid perthnasol i ddarparu tir ar gyfer adeiladu tai cymdeithasol yn y lle cyntaf.

Sylfaen pob model tai cymdeithasol llwyddiannus yw argaeledd tai fforddiadwy – bydd hyn yn gwneud tai cymdeithasol yn economaidd gynaliadwy hyd yn oed mewn achosion lle mae cymorthdaliadau tai yn isel iawn neu heb fod yn bodoli.

Ond fel y gwelaf i hi, mae tai cymdeithasol yn cyfarch y dosbarth canol. Felly yr ail her i gael ei thrin ar ran Cymru yw newid mewn ffocws a chyfeiriad meddwl.

Bydd tai cymdeithasol nid yn unig ar gyfer y rhannau gwannaf o gymdeithas yn economaidd-gymdeithasol, ond yn targedu’r canol, bydd y mwyafrif lleol, fydd yn eu tro yn “traws gyllido” yr holl system. Bydd hyn yn rhoi hyblygrwydd ariannol cynaliadwy i ddinasoedd a’r wladwriaeth i ddarparu cymorth ychwanegol ar gyfer teuluoedd mewn angen.