Cynllunio Seiliedig ar Risg: Torri drwy Oedi wrth Gyflenwi Tai yng Nghymru

Gyda mwy o angen tai yng Nghymru nag erioed a nifer y tai a gafodd gymeradwyaeth cynllunio wedi gostwng gan 25% yn 2023-24, mae’n amlwg fod angen i’r system gynllunio esblygu i ateb maint y galw.

Yn ôl data’r diwydiant a gyflwynwyd gan Lichfields ar ran y Ffederasiwn Adeiladwyr Cartrefi (HBF), nid yw bron hanner holl awdurdodau cynllunio Cymru ond wedi cyflenwi 50% neu lai o’u gofyniad tai dros y pum mlynedd ddiwethaf, tra bod cyfnod 11 o’r 25 Cynllun Datblygu Lleol wedi dod i ben. Mae’r ffigurau hyn yn dangos y brys cynyddol am ddiwygio system.

Oherwydd yr heriau hyn fe wnaeth Hugh James, sydd yn y 100 uchaf o gwmnïau cyfraith y Deyrnas Unedig, gynnull sesiwn bwrdd crwn traws sector yn dod â chymdeithasau tai, awdurdodau lleol, adeiladwyr tai ac ymgynghorwyr cynllunio ynghyd i ateb un cwestiwn pwysig: sut mae cyflymu cyflenwi tai yng Nghymru?

Mae’r Papur Gwyn a gyhoeddwyd ar ôl y sesiwn honno yn dangos consensws cryf fod yn rhaid i ni symud tuag at ddull gweithredu cynllunio mwy cymesur, pragmatig a seiliedig ar risg. Yn yr erthygl hon, rwy’n ymchwilio’r themâu allweddol a ddaeth i’r amlwg o’r drafodaeth honno a chynnig fy safbwynt cyfreithiol a strategol ar sut y gall y system cynllunio yng Nghymru esblygu i ateb maint yr her tai.

Beth yw’r broblem? System cynllunio un-maint-yn-ffitio-pawb

Ar hyn o bryd gall pob cais, o annedd sengl i estyniad trefol cymhleth, orfod cael lefel debyg o graffu ac adnoddau, pa bynnag mor gymhleth ydynt neu’r aliniad polisi. Mae hyn yn creu rhwystr yn y system, yn draul ar alluedd adrannau cynllunio ac yn aml yn oedi datblygiadau cynaliadwy, sy’n cydymffurfio â pholisïau a ddylai fod yn syml i symud ymlaen.

Gyda mwyafrif helaeth yr awdurdodau cynllunio lleol yn gweithredu dan bwysau adnoddau sylweddol, mae’n amlwg fod angen system fwy deallus a chymesur.

Rhoi blaenoriaeth i risg, nid biwrocratiaeth

Byddai model cynllunio seiliedig ar risg yn golygu haenu ceisiadau yn seiliedig ar ffactorau allweddol tebyg i:

• Aliniad gyda Chynllunau Datblygu Lleol a fabwysiadwyd

• Maint a chymhlethdod

• Cyfyngiadau amgylcheddol a thechnegol

• Lefel gwrthwynebiad cymunedol neu statudol

Byddai hyn yn galluogi awdurdodau lleol i flaenoriaethu amser swyddogion a chraffu tuag at gynlluniau mwy cynhennus neu o fath newydd, tra’n symleiddio ceisiadau risg isel – tebyg i faterion a gadwyd yn ôl neu ganiatâd amlinellol ar dir a ddyrannwyd.

Yn ymarferol, gallai hyn olygu:

• Mwy o ddirprwyo gwneud penderfyniadau ar gynlluniau risg isel neu gynlluniau a gymeradwywyd yn flaenorol

• Llai o amodau cynllunio, yn arbennig amodau cyn dechrau

• Trothwyon clir ar gyfer pan fo cais yn cymhwyso fel “risg isel”

• Penderfyniadau llwybr cyflym gyda safonau gwasanaeth wedi eu cyhoeddi.

Mae ceisiadau materion a gadwyd yn ôl ar safleoedd a ddyrannwyd, yn arbennig y rhai a gefnogir gan god dylunio cadarn neu gyngor cyn gwneud cais, yn cynnig eu hunain ar gyfer y dull hwn. Mae’r ceisiadau hyn eisoes yn eistedd o fewn fframwaith polisi hysbys ac ni ddylent wynebu’r un rhwystrau gweithdrefnol â datblygiad heb ei ddyrannu neu ar hap.

Mae cymesuredd yn allweddol. Cymerwch ecoleg, er enghraifft. Ar gynlluniau llai, effaith isel, pam aros misoedd am arolygon tymhorol ar ystlumod pan y gellid cynnwys mesurau lliniaru o’r cychwyn cyntaf? Byddai model seiliedig ar risg yn rhyddhau galluedd ecolegol a chynllunio i ganolbwyntio ar gynlluniau lle mae’r effaith amgylcheddol yn wirioneddol berthnasol, gan alluogi’r system i ymateb yn fwy ystwyth ac yn decach.

Gallai’r math yma o feddwl hefyd fod yn weithredol i ddraeniad cynaliadwy, man oedi arall hysbys ar gyfer prosiectau llai. Gallai dull gweithredu cliriach, a arweinir gan risg, gyda sefyllfaoedd risg uchel wedi’u diffinio ymlaen llaw, ganiatáu cymeradwyo cyflymach ar gyfer cynlluniau nad ydynt yn achosi fawr iawn o bryderon am ddraeniad, gan ostwng ôl-groniad heb ostwng safonau.

Mae awdurdodau lleol yn Lloegr wedi dechrau arbrofi gyda fframweithiau tebyg ar gyfer blaenoriaethu, a gefnogir gan Gytundebau Perfformiad Cynllunio a Chanllawiau Cenedlaethol Ymarfer Cynllunio (NPPG), sydd wedi helpu i symleiddio ceisiadau cymhleth drwy ddyrannu adnoddau wedi eu targedu. Mae gan Gymru gyfle i adeiladu fersiwn o’r model hwn sy’n cydweddu â’n cyd-destun polisi datganoledig tra’n cyflawni’r un canlyniadau o ran arbed amser.

Buddion i bawb

Nid yw symud at gynllunio seiliedig ar risg yn ymwneud â thorri corneli – mae’n ymwneud â dileu gwrthdaro diangen o’r broses gyflenwi. Mae’n cynnig:

• Canlyniadau cyflymach a rhwyddach eu rhagweld ar gyfer datblygwyr

• Defnydd mwy deallus o adnoddau cyfyngedig y sector cyhoeddus

• Annog datblygu cynaliadwy drwy wobrwyo arfer da

• Cynyddu hyder y cyhoedd mewn system sy’n targedu ei ymdrechion lle mae mwyaf eu hangen

Ar gyfer cymdeithasau tai ac awdurdodau lleol sy’n cyflenwi tai cymdeithasol, gall proses symlach helpu i ddatgloi cyllid grant o fewn amserlenni tyn, gostwng oedi mewn caffael a darparu cartrefi ansawdd uchel yn gyflymach, rhywbeth sy’n arbennig o bwysig o gofio am y ddibyniaeth gynyddol ar lety dros dro ledled Cymru.

Byddai datblygwyr hefyd ar eu hennill. Mae llai o risg cynllunio yn golygu modelau ariannol cryfach, penderfyniadau buddsoddi mwy hyderus a chlymu llai o gyfalaf mewn ceisiadau maith. Yn y pen draw, mae cyflenwi cyflymach o fudd i’r defnyddiwr terfynol: y teuluoedd sy’n aros am gartrefi.

Beth sydd ei angen gan Lywodraeth Cymru?

Mae angen mwy nag ewyllys da er mwyn i’r model hwn lwyddo. Mae’n mynnu arweiniad clir gan Lywodraeth Cymru, yn cynnwys:

• Fframwaith cenedlaethol ar gyfer asesu risg cynllunio

• Cefnogaeth gyfreithiol ar gyfer cynyddu dirprwyo a symleiddio llwybrau penderfynu

• Newid diwylliannol ar draws awdurdodau cynllunio lleol i gynnwys cymesuredd

Mae’n rhaid i’r canllawiau hyn fod yn dryloyw, ymarferol eu gweithredu a rhaid cael hyfforddiant a chymorth arnynt ar gyfer timau cynllunio lleol. Mae swyddogion angen eglurdeb ar sut i ddiffino, asesu a gweithredu “risg isel” yn arbennig os yw awdurdod wedi ei ddirprwyo yn cael ei ehangu.

Mae hefyd rôl i Lywodraeth Cymru roi cymhelliant i fabwysiadu cynnar drwy raglenni peilot, cyllid perfformiad neu ddiwygio Grant Cyflenwi Cynllunio. Lle mae dulliau seiliedig ar risg yn llwyddo, dylai’r hyn a ddysgwyd ohonynt gael ei rannu’n eang ar draws awdurdodau cynllunio lleol.

Yn hanfodol, rhaid i weithredu dull seiliedig ar risg beidio bod yn ddarniog. Mae’n rhaid iddo fod yn gyson ledled Cymru gyda chefnogaeth gan awdurdodau cynllunio lleol a hefyd y sector datblygu.

Sut y gall datblygwyr baratoi

Yn Hugh James rydym eisoes yn cynghori cleientiaid ar sut i baratoi ar gyfer system sy’n seiliedig yn fwy ar risg. Mae hyn yn cynnwys:

• Alino ceisiadau yn dyn gyda pholisi lleol

• Cysylltu’n gynnar gyda swyddogion cynllunio i gwmpasu baneri coch posibl

• Defnyddio Cytundebau Perfformiad Cynllunio i roi sicrwydd

• Dynodi cyfleoedd i ostwng amodau drwy fanylder cyfreithiol

Cam cyntaf ymarferol ar gyfer datblygwyr yw llunio achos dros statws “risg isel” i’w datganiadau cynllunio a dogfennau cefnogi. Gall bod yn rhagweithiol wrth gyfeirio at alinio polisi, caniatâd blaenorol neu ymgysylltu â’r gymuned helpu i sefydlu naratif cryf ar gyfer ystyriaeth llwybr cyflym.

Mae hefyd gyfle i symleiddio cytundebau cyfreithiol, er enghraifft, yn defnyddio templedi Adran 106 neu gymalau safonol a gytunwyd ymlaen llaw sy’n gostwng y baich negodi. Bydd y strategaethau hyn yn cyflymu cymeradwyaeth a hefyd yn cefnogi perthynas fwy gydweithiol gydag awdurdodau cynllunio lleol.

Y rhai sy’n symud yn gynnar fydd yn cael y budd mwyaf os a phan y caiff y dull gweithredu hwn ei ffurfioli.

Sylwadau terfynol

Ni fydd model seiliedig ar risg yn datrys pob her wrth gyflenwi tai yng Nghymru ond gallai roi falf rhyddhau sydd ei mawr angen ar gyfer system sydd dan ormod o bwysau. Mae’n bragmatig, ymarferol ei gyflawni a chaiff ei gefnogi’n eang gan randdeiliaid cyhoeddus a phreifat fel ei gilydd.

Mae hefyd yn alluogydd allweddol mewn diwygiadau cyflenwi tai eraill: o ryddhau tir llwyd ac ailddefnyddio eiddo gwag, i gynyddu i’r eithaf effaith y grant tai cymdeithasol ac ymateb i’r argyfwng ansawdd drwy lwybrau datblygu mwy effeithiol.

Nid yw’r diwygiadau hyn (cynllunio seiliedig ar risg, hyblygrwydd cyllid, safonau mwy pragmatig) yn syniadau ynysig. Maent yn rhan o symud ehangach ar draws y sector i greu system cynllunio mwy ymatebol, cymesur ac effeithlon. Cafodd y sylwadau a gafwyd yn sesiwn bwrdd crwn Hugh James eu casglu a’u rhannu gyda thasglu tai Llywodraeth Cymru, ac edrychwn ymlaen at barhau’r sgwrs honno gyda gwneuthurwyr polisi yn y misoedd i ddod.

Am Hugh James

Mae Hugh James yn gwmni cyfraith gwasanaeth llawn sydd yn 100 uchaf y Deyrnas Unedig. Ef yw’r cwmni cyfraith mwyaf yng Nghymru – gan gynnig cyngor cyfreithiol ac ariannol arbenigol i fusnesau, sefydliadau ac unigolion. Cafodd ei sefydlu yn 1960 ac mae bellach yn cyflogi dros 700 o staff ar draws ei safleoedd yng Nghaerdydd, Llundain, Manceision, Southampton a Plymouth.

I ganfod mwy am Dîm Cynllunio Hugh James, gweler Cyngor ar Gyfraith Cynllunio | Cyfreithwyr Cynllunio Arbenigol.