Galw isel a Gosodiadau Cymdeithasol - Gwael i Fusnes?
Ymddengys yn rhyfedd i siarad am alw isel pan fo gan y cyfryngau cymdeithasol obsesiwn am brinder tai, ond fel gyda chynifer o faterion eraill, mae'r darlun cenedlaethol weithiau'n cuddio gwahaniaethau rhanbarthol. Yma yn Bradford mae gennym drosiant uchel o denantiaethau a galw isel am beth o'n stoc, ac rydym yn gynyddol yn cwestiynu effeithlonrwydd gosodiadau cymdeithasol ar gyfer diwallu angen a hefyd ein galluogi i sicrhau preswylwyr mewn modd amserol.
Rydym yn rheoli ychydig dan 22,000 o anheddau. Mae 50% yn fflatiau ac, yn gyffredinol, mae llai o alw am fflatiau nag am dai. Ymysg fflatiau, am 2 fflat ystafell wely mae'r galw isaf, yn arbennig mewn blociau uchel. Mae 8% o'n stoc mewn blociau uchel.
Rydym hefyd yn wynebu cystadleuaeth o'r sector rhent preifat. Mae hyn wedi cynyddu'n gyflym yn Bradford oherwydd gwerth isel eiddo a rhwyddineb cael morgeisi prynu i osod. Fodd bynnag, ac eithrio tai, mae'r rhenti a godir yn y sector rhent preifat yn debyg iawn i renti cymdeithasol.
Ychwanegwch at y sefyllfa hon effeithiau diwygio lles; am flynyddoedd lawer, mae ein fflatiau mwy wedi eu tan-ddefnyddio oherwydd galw isel. Bu cynnydd mawr mewn trosiant tenantiaethau pan gyflwynwyd y dreth ystafelloedd gwely. Nid yn unig y gwnaeth llawer o bobl oedd yn tan-ddefnyddio symud allan, ond roedd hefyd yn anos canfod pobl i symud i mewn.
Mae'r holl ffactorau hyn wedi effeithio'n ddybryd ar lwyddiant dyraniadau tai cymdeithasol. Rydym yn awr wedi rhoi cynnig ar ddau fath o systemau dyrannu tai cymdeithasol - y cynllun gosodiadau seiliedig ar ddewis a'r system paru VBL y gwnaethom ei datblygu ein hunain. Nid yw'r naill system na'r llall wedi gweithio’n neilltuol o dda ar gyfer stoc galw isel ac mae wedi mynd â llawer o amser swyddogion i ganfod cwsmeriaid, yn arbennig ar gyfer fflatiau. Adleisir hyn mewn llawer rhan o'r Deyrnas Unedig ac mae llawer o bobl yn gynyddol yn defnyddio Rightmove.
Felly pam fod gosodiadau cymdeithasol yn aneffeithiol ar gyfer galw isel? Cafodd systemau gosodiadau tai cymdeithasol eu trefnu i ddogni eiddo ar y dybiaeth fod mwy o alw nag o gyflenwad. Nid oes nemor ddim marchnata ar ein stoc na'n cynnig ac rwy'n tybio nad atom ni mae'r rhan fwyaf o bobl yn dod er mwyn rhentu eiddo ond at asiantaethau gosod oherwydd bod ganddynt broffil llawer uwch. Os yw pobl yn edrych am dai cymdeithasol, maent un ai'n mynd drwom ni neu'r awdurdod lleol i ymuno â rhestr aros yr ardal lle aiff llawer iawn o ymdrech i fandio a blaenoriaethu. Ar yr un pryd, ymddengys fod pobl hefyd yn edrych mewn mannau eraill oherwydd os ydynt yn ymuno â'r rhestr ar y pwynt hwnnw, mae ganddynt ddiddordeb mewn symud, felly rydym yn eu colli os ydynt yn dod o hyd i rywbeth yn gyflym yn y sector preifat.
Felly a oes ffordd arall i gydbwyso diwallu angen gyda dileu rhwystrau i ddyrannu mewn ardaloedd galw isel? Yn fy sesiwn yng Nghynhadledd Tai Fawr CHC y mis nesaf, byddaf yn trafod sut yr ydym yn mynd i'r afael â hyn. Archebwch eich lle yma:https://chcymru.org.uk/en/events/view/2017-one-big-housing-conference